Når du går og kjøper deg en bil, og der ikke foreligger servicehefte, blir en skeptisk til bilens tilstand. Sågar kjøper man den kanskje ikke om man da ikke får den gjennom en NAF-test eller tilsvarende.
For boliger har vi i årtier kjøpt og solgt uten spesielle krav til vedlikehold eller tilstand på selve bygget. «Servicehefte» er ikke påkrevd. Vi forholder oss til en takst av boligen og ser på overflatene ved befaring. Med det grunnlaget gjør vi kanskje livs investeringen vår!
BOLIGSALGSRAPPORT OG KONFLIKTNIVÅ
Konfliktnivået mot eiendom og boligtransaksjoner har lenge vært opp mot 25%. Det har gått fra 1 av 4 tidlig på 2000 tallet ned mot 1 av 7 nå i 2015. Mediene gir et inntrykk av at konfliktnivået er eskalerende, men i realiteten er den fallende. Mye av dette kan tilskrives boligsalgsrapport og andre tilstandsrapporter. Sannheten er at boligsalgsrapport har vært utbredt i markedet i mange år. Andelen har steget fra 51 % i 2006 til dagens nivå på 71 %. Det foreligger store regionale forskjeller, hvor den største utfordringen ligger i Oslo/Akershus, med henholdsvis 18 % og 13 % dekning.
| Skadefrekvens | ||
| År | Transaksjoner | Enebolig |
| 2004 | 13 095 | 22 % |
| 2005 | 43 793 | 19 % |
| 2006 | 36 658 | 18 % |
| 2007 | 38 699 | 17 % |
| 2008 | 35 624 | 15 % |
| 2009 | 35 582 | 15 % |
| 2010 | 40 995 | 16 % |
| 2011 | 45 842 | 14 % |
| 2012 | 47 391 | 14 % |
| 2013 | 47 179 | 14 % |
| 2014 | 52 015 | 14 % |
| Sum | 436 873 | |
| Kilde: Protector Forsikring ASA, aktuarrapport | ||
Skadefrekvens på enebolig har vært jevnt avtagende fra 2004 – 2014 med 8 %-poeng. Gjennomsnittlig fall pr. år er på 0,73 %.
BOLIGSALGSRAPPORT OG PRIS
Det er naturlig nok mye uro knyttet til salgspris på nye boliger når tekniske feil beskrives i en boligsalgsrapport. Protector forsikring har sammenliknet salg av boliger med og uten boligsalgsrapport. Analysen viser at salgsprisen øker med 3 – 5 % ved bruk av slike boligsalgsrapport. Tallgrunnlaget baserer seg på landsdekkende analyser av 83 016 solgte eneboliger.
Sammenlikningsgrunnlaget kan nok være litt misvisende. En hypotese er at de boligeierne som vet at eiendommen er i god stand med den rette dokumentasjonen kanskje ønsker en dypere rapport for å vise frem boligen. Sågar kan dette gjelde nyere boliger, der behovet kanskje ikke er like stort som ved eldre boliger. Andre veien er nok stoltheten og ønske om grundig teknisk analyse av boligen mindre der hvor vedlikehold og dokumentasjon mangler eller er fraværende. Dette gir nok igjen utslag i prisen, uavhengig av rapporten, men med boligsalgsrapport stadfestes tilstanden og både kjøper og selger er trykkere i sitt valg.
Den største eierskifteforsikringsmegleren, Protector, gir sine kunder ca 20% rabatt på forsikringen dersom man benytter boligsalgsrapport. Ved et salg på 6 millioner vil dette bety en prisforskjell på ca 6 000 kroner. «Ved tegning av eierskifteforsikring på boligen vil dette tilkomme med følgende satser: Eiendommer med eget bruksnr.: 0,425% av salgssum ved bruk av Boligsalgsrapport. 0,525 % av salgssummen ved bruk av verdi og lånetakst»
En boligsalgsrapport er vesentlig mer omfattende enn en verdi og lånetakst. Rapporten har over 1000 sjekkpunkter og dette fører til at den tar lengre tid og gjennomføre og blir noe dyrere. Dersom man ser på besparelsene ved forsikring på salget, går man i mange tilfeller ut i null.
DOKUMENTASJON AVGJØRENDE FOR BOLIGSALGSRAPPORTEN
Har du ikke dokumentasjon på arbeider som er utført vil boligen i beste fall kunne få en tilstandsgrad 2 på en skala fra 0 til 3. (der 0 er best).
Dokumentasjon er særlig viktig for såkalte skjulte bygningsdeler som for eksempel membran, skjult røropplegg og elektrisitet. Har man ikke dokumentasjon på at arbeidene er håndverksmessig utført, vil man ikke kunne få full score på tilstandsrapporten. Det igjen vil gi utslag på taksten ligger i kortene.
Norsk Standard (NS) angir minimumskrav for hva en teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig skal inneholde. Målet med endringene er å forbedre dagens tilstandsrapporter slik at de inneholder utfyllende informasjon om boligens kvaliteter og mangler, og hvilke utbedringer som eventuelt bør gjennomføres. Den nye standarden gjelder fra 1. januar 2015 og får fire grader (fra 0 til 3).
Tilstandsgradene går fra tilstands grad (TG) 0 = ingen avik, TG 1 = mindre eller moderate avvik, TG 2 = Vesentlige avvik, TG til 3 = stort eller alvorlig avvik. Den nye standarden er utarbeidet av en bredt sammensatt komité bestående av representanter fra myndigheter, takstbransjen, eiendomsmeglere, eierskifteforsikringer med flere.
Statistikk til denne posten er hentet fra SSB og Protector forsikring. Enkelte deler av informasjonen og sitater til denne posten er hentet fra MyNewsDesk